Kosztorys to nie jedna liczba pomnożona przez metry. To siedem osobnych decyzji, z których każda przesuwa budżet o kilkanaście tysięcy złotych — i wszystkie da się podjąć przy stole, zanim ktokolwiek wejdzie na budowę.
Problem
Najczęstszy błąd przy liczeniu remontu to zacząć od ceny za metr. Stawka 2 200 PLN/m² wygląda konkretnie, ale nie mówi, czy zawiera wymianę instalacji, jakie płytki, czy w ogóle robociznę.
Efekt: liczba wychodzi ładna, a rzeczywistość rozjeżdża się z nią o 30-50%. Nie dlatego, że stawka była zła — tylko dlatego, że nie było wiadomo, co dokładnie obejmuje.
Poprawny kosztorys powstaje odwrotnie: od zakresu do ceny, a nie od ceny do zakresu.
Rozwiązanie
Krok 1 — obmiar każdego pomieszczenia osobno
Zapisz długość, szerokość i wysokość każdego pomieszczenia. Z tego wyliczysz trzy różne powierzchnie, których będziesz potrzebować: podłogę (długość × szerokość), ściany (obwód × wysokość minus okna i drzwi) i sufit. Powierzchnia z aktu notarialnego nie wystarczy — malowanie mieszkania 60 m² to 170-200 m² ścian i sufitów.
Krok 2 — zdecyduj o zakresie dla każdego pomieszczenia
Dla każdego pomieszczenia odpowiedz: odświeżenie, remont częściowy czy pełny? Różnica jest ogromna. Odświeżenie salonu 20 m² to 6 000-11 000 PLN. Pełny remont tego samego salonu z wymianą podłóg i instalacji — 24 000-42 000 PLN.
Krok 3 — ustal standard wykończenia
Ekonomiczny, optymalny czy premium. To mnożnik od 0,75 do 1,8 na całą wycenę. Standard nie musi być jednakowy wszędzie: łazienka premium plus sypialnie w standardzie ekonomicznym to najczęstszy rozsądny kompromis.
Krok 4 — oceń instalacje
To pozycja, którą się najczęściej pomija. Wymiana instalacji elektrycznej w mieszkaniu 60 m² to 9 000-18 000 PLN, hydraulicznej 6 000-15 000 PLN. W budynkach sprzed 1995 roku zakładaj wymianę domyślnie, nie opcjonalnie.
Krok 5 — policz materiały z zapasem
Do obmiaru dolicz zapas technologiczny: płytki 10-15% (układ diagonalny lub jodełka do 20%), panele i deska 7-10%, farba 10%, klej i fugi według wydajności producenta. Materiały to zwykle 45-60% budżetu.
Krok 6 — dolicz robociznę według stawek Twojego miasta
Baza to Poznań. Warszawa ×1,25, Trójmiasto ×1,15, Kraków i Wrocław ×1,10, Łódź ×0,92. Robocizna to 35-45% budżetu i to ona najbardziej różni się między miastami.
Krok 7 — dodaj rezerwę
15% przy mieszkaniu po remoncie w dobrym stanie, 20-25% przy budynku sprzed 1990 roku lub gdy nie wiesz, co jest pod starymi warstwami. Rezerwa nie jest zapasem na luksusy — to pozycja, która realnie się wydaje.
Przykład złożony w całość
Mieszkanie 58 m², Kraków, standard optymalny, budynek z 1998 roku, wymiana elektryki: prace przygotowawcze i demontaż 7 200 PLN, instalacje 16 500 PLN, tynki i wylewki 12 800 PLN, wykończenie 31 400 PLN, materiały wykończeniowe 24 900 PLN. Razem 92 800 PLN, plus 18% rezerwy = 109 500 PLN.
Ta sama powierzchnia w Łodzi w standardzie ekonomicznym: około 61 000 PLN. Różnica nie bierze się z metrów, tylko z decyzji w krokach 2, 3 i 4.
Lista kontrolna
- Zmierz każde pomieszczenie: długość, szerokość, wysokość, okna, drzwi
- Wypisz trzy powierzchnie: podłoga, ściany, sufit — będą potrzebne osobno
- Zdecyduj o zakresie dla każdego pomieszczenia oddzielnie
- Ustal standard wykończenia — to mnożnik 0,75-1,8 na całość
- Sprawdź rok budowy i stan instalacji przed liczeniem czegokolwiek
- Dolicz zapas technologiczny do każdego materiału (10-20%)
- Zastosuj mnożnik swojego miasta do robocizny
- Dodaj 15-25% rezerwy zależnie od wieku budynku
