Wykonawca nie kłamie, gdy podaje 84 000 PLN, a kończy na 112 000 PLN. On naprawdę tak policzył. Problem w tym, jak policzył — i to jest coś, co da się sprawdzić w piętnaście minut.
Problem
Ekipa remontowa to zespół budowlany, nie biuro kosztorysowe. Ludzie, którzy świetnie kładą płytki, rzadko mają narzędzia i czas na rzetelny obmiar. Wycena powstaje między jednym zleceniem a drugim, najczęściej wieczorem, na podstawie dwudziestominutowej wizyty.
To nie jest zła wola. To strukturalna cecha tego rynku: wycena jest kosztem po stronie wykonawcy, a nie usługą, za którą ktoś płaci. Im szybciej powstanie, tym lepiej dla niego.
Poniżej dziesięć mechanizmów, przez które taka wycena systematycznie wychodzi za nisko.
Rozwiązanie
1. Wycena na oko, bez obmiaru
Wizyta trwa 20 minut, wykonawca chodzi po mieszkaniu i szacuje. Nie mierzy wysokości, nie liczy obwodu ścian, nie sprawdza ilości narożników. Błąd samego obmiaru to zwykle 10-18%.
2. Kotwica z poprzedniego zlecenia
Ostatnie mieszkanie 55 m² kosztowało 78 000 PLN, więc to 58 m² wyceniam na 82 000 PLN. Metraż jest podobny, ale rok budowy, stan instalacji i układ mogą być zupełnie inne.
3. Nikt nie zagląda pod stare warstwy
Pod płytkami bywa zawilgocona wylewka, pod panelami spękany jastrych, w ścianie aluminiowe przewody. Dopóki nie zacznie się rozbiórka, to jest zgadywanie — i zgaduje się optymistycznie.
4. Liczenie po powierzchni podłogi, gdy praca jest na ścianach
Klasyk. Mieszkanie 60 m² ma 170-200 m² ścian i sufitów. Wycena po 60 m² zaniża malowanie, tynkowanie i gruntowanie o rząd wielkości.
5. Świadome zaniżenie, żeby wygrać zlecenie
Wykonawca wie, że klient porówna trzy liczby i wybierze najniższą. Prace dodatkowe dojdą później, gdy zmiana ekipy będzie już praktycznie niemożliwa.
6. Brak logistyki w wycenie
Czwarte piętro bez windy, wąska klatka, zakaz parkowania przed budynkiem, brak miejsca na kontener. Każde z tych ograniczeń dokłada realnie 4-9% do robocizny — i prawie nigdy nie ma go w wycenie.
7. Prace przygotowawcze i porządkowe poza wyceną
Demontaż, zabezpieczenie folią, wynoszenie gruzu, sprzątanie międzyetapowe. Przy mieszkaniu 60 m² to 4 000-11 000 PLN, które ktoś i tak wykona i za które ktoś i tak zapłaci.
8. Materiał bez zapasu technologicznego
Płytki liczone dokładnie na metry pomieszczenia, bez 10-15% na docinki. Brakujące płytki dokupuje się z innej partii, w innym odcieniu — i wtedy dochodzi jeszcze koszt poprawki.
9. Wycena z marca użyta we wrześniu
Wycena ma zwykle ważność 14-30 dni, ale remonty zaczynają się 2-4 miesiące po rozmowie. Przy wzroście stawek 12-18% rocznie to samo w sobie daje 3-6% różnicy.
10. Brak pozycji na nieprzewidziane
Rzetelny kosztorys ma linię rezerwy. Wycena handlowa jej nie ma, bo obniżałaby liczbę na dole strony — a to właśnie ta liczba wygrywa zlecenie.
Pięć pytań, które wykrywają wszystkie dziesięć
1. Jaką powierzchnię ścian Pan policzył? (jeśli odpowiedź brzmi 60 m², wróć do punktu 4) 2. Co się stanie, jeśli pod płytkami będzie mokra wylewka? 3. Czy w cenie jest wywóz gruzu i kontener? 4. Ile procent zapasu na docinki założono na płytki? 5. Do kiedy ta wycena obowiązuje?
Wykonawca, który odpowiada konkretnie na wszystkie pięć, liczył rzetelnie. Wykonawca, który zbywa trzy z nich, dopiero zacznie liczyć — na Twój koszt.
Lista kontrolna
- Zapytaj o policzoną powierzchnię ścian, nie podłogi
- Sprawdź, czy wykonawca w ogóle mierzył, czy szacował na oko
- Ustal na piśmie, co się dzieje przy odkryciach pod starymi warstwami
- Potwierdź, że wywóz gruzu i kontener są w cenie
- Zapytaj o procent zapasu technologicznego na materiały
- Sprawdź termin ważności wyceny i datę planowanego startu
- Opisz ograniczenia logistyczne: piętro, winda, parking
- Poproś o linię rezerwy w kosztorysie — jej brak to sygnał ostrzegawczy
