Kosztorys mówił 84 000 PLN. Z konta zeszło 112 000 PLN. Różnica to nie ukryta marża wykonawcy — to czternaście pozycji, których po prostu nikt nie policzył, bo żadna z nich nie jest robocizną ani materiałem wykończeniowym.
Problem
Kosztorys wykonawcy opisuje prace budowlane. Remont to znacznie więcej niż prace budowlane — a reszta i tak wychodzi z tego samego portfela.
Te pozycje mają wspólną cechę: każda z osobna wygląda na drobiazg. 900 PLN za kontener, 400 PLN za przechowanie mebli, 1 200 PLN za drzwi wewnętrzne, o których zapomniałeś. Zsumowane dają zwykle 18-30% wartości kosztorysu.
Poniżej pełna lista, w kolejności od najczęściej pomijanych.
Rozwiązanie
Wokół budowy
1. Wywóz gruzu i kontener — 800-2 600 PLN. Kontener 5 m³ w Warszawie to około 900 PLN, przy pełnym remoncie mieszkania potrzebne bywają dwa. Dochodzi wniesienie gruzu z piętra, jeśli nie ma windy towarowej.
2. Zabezpieczenie części nieremontowanej — 300-900 PLN. Folia, taśmy, płyty ochronne na podłogę w korytarzu i klatce.
3. Zgoda wspólnoty i kaucja — 0-2 000 PLN. Wiele wspólnot pobiera kaucję za korzystanie z windy i klatki schodowej.
4. Prąd i woda podczas prac — 200-700 PLN. Przy pełnym remoncie z osuszaniem i ogrzewaniem nadmuchowym potrafi być więcej.
Wokół Ciebie
5. Mieszkanie zastępcze — 0-14 000 PLN. Przy pełnym remoncie 2-3 miesiące poza domem. Najczęściej niedoszacowana pozycja w całym zestawieniu.
6. Przechowanie mebli — 300-1 800 PLN. Magazyn typu self-storage, 8-14 m³ przez 2-3 miesiące.
7. Transport i przeprowadzka — 600-2 500 PLN, licząc w obie strony.
Rzeczy, które są remontem, ale nie są w kosztorysie
8. Drzwi wewnętrzne z montażem — 900-2 600 PLN za sztukę. Przy czterech pomieszczeniach to 4 000-10 000 PLN.
9. Oświetlenie i osprzęt — 2 000-9 000 PLN. Lampy, gniazdka, włączniki, taśmy LED z zasilaczami.
10. Armatura i ceramika — 3 000-25 000 PLN. Baterie, miska WC, umywalka, kabina lub wanna. Prawie zawsze poza kosztorysem robocizny.
11. Karnisze, rolety, moskitiery — 800-4 500 PLN.
12. Sprzątanie poremontowe — 400-1 400 PLN. Pył budowlany wymaga trzech przejść, nie jednego.
Po zakończeniu
13. Poprawki i usterki — 500-3 000 PLN. Nawet przy dobrej ekipie część usterek ujawnia się po miesiącu użytkowania.
14. Wykończenie po ekipie — 1 000-5 000 PLN. Silikony, listwy, progi, regulacja drzwi, drobne malowanie.
Ile to razem
Dla mieszkania 58 m² w standardzie optymalnym, przy kosztorysie 84 000 PLN, realny zakres tych pozycji to 16 000-31 000 PLN. Nawet w wariancie oszczędnym, bez mieszkania zastępczego, wychodzi około 12 000 PLN.
Dlatego rezerwa 15-20% nie jest ostrożnością — jest po prostu prawidłowo policzoną resztą remontu.
Lista kontrolna
- Wpisz do budżetu kontener i wywóz gruzu — 800-2 600 PLN
- Policz koszt mieszkania zastępczego na 2-3 miesiące
- Dolicz przechowanie mebli i transport w obie strony
- Wyceń drzwi wewnętrzne osobno — 900-2 600 PLN za sztukę
- Zaplanuj budżet na armaturę, ceramikę i oświetlenie
- Sprawdź, czy wspólnota pobiera kaucję za klatkę i windę
- Zarezerwuj 400-1 400 PLN na sprzątanie poremontowe
- Zostaw 1 000-5 000 PLN na poprawki i wykończenie po ekipie
